[재테크] 당장 집을 사지 않는 이유(2) - 월세가 가진 장점

집을 당장 사지 않는 이유 두 번째 시리즈다.

 

첫 번째 이유는 아래 링크를 따라가면 볼 수 있다.

parsimony.tistory.com/18

[재테크] 당장 집을 사지 않는 이유(1) - 집값 상승은 쉬어갈 수 밖에 없다.

 

이어 두 번째 이유는 월세도 살기에 나쁘지 않다는 것이다. 아니 오히려 월세가 더 좋을 수도 있다. 대부분의 한국 사람들은 월세가 자가보다 더 좋을 수 있다는 이 말에 전혀 공감하지 않는다. 이는 두 가지 이유 때문인데, 첫 번째는 '자가 > 전세', 두 번째는 '전세 > 월세'라는 생각 때문이다. 일단 첫 번째는 한국의 집값은 장기적으로 계속 상승해왔기 때문에 사람들은 자가가 전세보다 낫다는 인식이 머릿속에 박혀있기 때문이고, 두 번째로는 전세는 고정비 지출이 월세에 비해 상당히 적기 때문에 전세가 월세보다 더 유리하다는 인식 때문이다.

한국에만 있고 다른 나라에는 없는 전세라는 제도는 '자가 > 전세' + '전세 > 월세' = '자가 > 월세' 라는 삼단논법(?)의 논리를 완성해주었고, 이에 따라 월세는 항상 가장 마지막에 선택되어야 하는 worst case, 기피대상 1호의 타이틀을 가지게 되었다.

 

오늘은 이 인식을 부숴보려고 한다. 이 글을 읽는 분들은 '자가 > 전세 > 월세'라는 틀에서 벗어나 월세가 가진 장점을 정확히 알고 투자에 잘 활용했으면 한다.

 

| 월세로 살면 남는 목돈을 투자할 수 있다.

 

목돈이 있다는 전제 하다. 목돈이 없다면 전세도 살 수 없고, 자가 구입도 할 수 없다. 앞으로 모든 설명의 전제는 목돈이 충분히 있어서 자가, 전세, 월세 중에서 선택할 수 있다는 가정하에 얘기할 것이다.

 

이제부터 꽤 재미난 계산을 시작해 볼 건데, 자산 가격은 물가상승률에 따른다고 가정하에 계산할 것이다. 특별한 상승장이나 하락장이 온 경우를 배제한다. 또한 집값에는 건물비와 토지비가 있는데, 실제로 건물비는 감가상각에 의해 시간이 지날수록 계속 가격이 떨어지고, 토지비는 수요에 의해 가격이 상승하게 된다. 하지만 이번 계산에서는 이 둘을 무시하기로 한다. 서로의 감소분과 상승분이 합이 맞아서 어느 정도 상쇄된다고 가정한다. 즉, 전체적인 집의 가치는 일정하게 유지된다고 가정할 것이다.

 

A 씨는 총자산이 3억 정도 있다. A 씨는 거주지를 마련할 생각인데, 매매, 전세, 월세 중에서 하나를 선택할 수 있다. 매매가는 3억 원이고, 전세는 2억 5천만 원이며, 월세는 보증금 5천에 월 80만 원이라고 한다. 금리를 1.5%, 물가상승률을 1%라고 가정한다. 

(코로나 전 기준금리 3년 평균치: 1.48%, 물가상승률 3년 평균치 1.04%)

A 씨는 매매, 전세, 월세 중에 어떤 방식으로 집을 구해야 현재 있는 자금으로 가장 높은 수익률을 얻을 수 있을까?

Case 1: 3억으로 집을 산다.

1년의 시간이 지나면 집값은 물가상승률 1%에 의해 300만 원 정도 상승하게 된다. 이 경우 인플레이션에 의해 집값뿐만 아니라 모든 재화의 값이 올랐기 때문에 +300만 원은 특별히 이득도 아니고 손해도 아니다. 본래의 가치를 유지한 것이다.

 

+ 300만원

 

 

Case 2: 전세를 2억 5천에 들어간다.

전세 2억 5천은 1년이 지나도 그 값이 오르지 않는다. 수십 년이 지나도 그 값이 오르지 않는다. 나중에 돈을 돌려받을 때에도 금액은 2억 5천이다. 이미 이 부분에서 인플레이션을 고려하면 손해인 것이다. 남은 5천만 원은? 5천만 원을 예금에 넣고 이자를 받으면 금리 1.5%에 의해 75만 원을 얻는다. 

 

+ 75만 원

 

 

Case 3: 월세 보증금 5천에 80으로 들어간다.

보증금 5천에 월 80만 원(연 960만 원)을 제외하면 2억 4천만 원이 남는다. 이 돈을 1년 간 운용할 수 있는 것이다. 이것을 은행에 넣을 수도 있지만, 목돈이 충분하기 때문에 다른 주택을 구매하는 데 사용한다고 해본다. 현재 사는 집의 매매가와 전세가의 차이가 5천에 불과하므로 부대비용을 포함해서 6천이면 전세를 끼고 다른 집을 구매할 수 있다. (갭 투자) 그러면 (6천*4채=) 2억 4천으로 총 4채를 구매할 수 있는 것이다. 1년 후 4채의 집값은 모두 오르며, 집값의 상승분은 내가 투자한 금액만큼이 아니라 내가 소유하는 집값의 전체를 기준으로 적용된다. 그러므로 3억 x 4채 x 1% = 1200만 원의 상승분을 얻는다. 

 

+1200만 원

 

 

놀랍지 않은가? 자가가 전세보다 좋다는 것은 익히 들어 다들 알고 있을 것이다. 자가보다 전세를 선호하는 사람들은 하락론자 내지 집값이 떨어질까봐 염려하는 사람들밖에 없었다. 하지만 월세는 제일 아랫단이었다. 자가나 전세보다 덜 선호되는 것이 월세였다. 하지만 어떤가? 무시당하던 월세의 반란인 것이다.

실제로 돈을 버는 사람들은 월세에 거주하면서 최대한의 레버리지를 활용하는 사람들이었다. (혹은 자가로 거주하더라도 이미 자금이 넉넉해서 레버리지를 일으키기에 충분한 돈을 가지고 있거나)

 

 

이 계산은 다음의 유튜브를 참고하여 계산했다.
금리를 웬만큼 올려 계산한다 하더라도 전세는 자가를 이길 수 없다. (하락장이 없다는 가정 하에)

 

youtu.be/_Q_07ySaF-k

 

결론은 '돈은 깔고 있는 대상이 되어선 안 된다'라는 것이다. 깔고 있다는 게 뭔가? 돈이 일하지 않는 상태를 말하는 것이다. 레버리지를 최대한 활용하여 만들 수 있는 최대의 현금흐름을 만들어야 하는 것이다.

 

다음은 렘군의 세 줄 요약을 옮겨온 것이다.

 

1. 돈은 손에 쥐고 있는 것이 아니다. (전세)

2. 돈을 깔고 앉는 것은 아쉬운 것이다. (매매)

3. 돈이 흐를 수 있도록 보내줘야 한다. (거주는 월세 + 남은 돈은 투자)

 

이처럼 목돈을 가지고 있으면 그 목돈으로 만들 수 있는 최대 효율을 만드는 것이 중요하다. 효율적으로 돈을 굴리는 것이 보다 빠르게 부유해지는 방법임을 잊지 말자. 

 

물론 지금 곧바로 적용하기엔 무리인 부분도 있다. 영상은 2018년에 만들어졌는데, 아직 19년 이후의 부동산 폭등이 오기 전이었다. 부동산 폭등 이후 현재는 정부의 규제 때문에 이전과 같이 갭 투자를 하기는 어려워졌다. 집을 살 때 대출조건이 까다로워졌고, 다주택자에게 물리는 세금이 이전보다 많아졌으므로 부대비용이 증가했다. 하지만 여기서 핵심은 갭 투자를 하라는게 아니다. 어떻게든 돈을 깔고 앉지 말고 계속 굴려라는 뜻이다. 현금으로 들고 있지 말고 또 다른 상품으로 치환해서 가지고 있는 것이 매우 중요하고, 이때 앞서 본 사례처럼 레버리지를 최대한 활용하는 방식이 무엇보다 중요하다. 아파트 갭투자가 막힌 것 같으면 또 다른 가능성이 있는 투자 상품을 찾아 나서면 되는 것이다. 부자들은 항상 남들보다 빠르게 틈새를 공략해나선다. 그런 사람들이 부자가 된다. 정부는 계속해서 규제안을 내놓지만, 모든 것을 규제할 수는 없다. (적어도 경제를 죽일 생각이 아니라면) 부자들은 그 부분을 잘 파악하여 돈 버는 방법을 궁리한다. 

 

어쨌든 핵심은 돈은 쥐고 있지 말고 계속 굴려야 한다. 

그런 의미에서 굴릴 수 있는 돈이 많아지는 선택지인 월세는 그리 나쁜 선택이 아니다.

 

 

| 남는 목돈을 주식에 투자하는 건 어때? 

 

앞서 말했던 갭투자 방식은 현재 한계가 있다.

현재는 정부의 규제 때문에 이전과 같이 갭투자를 하기는 어렵다.

그렇다면 정녕 더 이상 방법이 없는 걸까? 역시 자가 1채를 구매하는 것이 제일 좋은 방법인가?

 

위에도 썼지만, 자가로 1채 구매하면 집값은 물가상승률만큼 오른다 하더라도 다른 재화 역시 물가상승률만큼 오르기 때문에 결국 이득도 아니고 손해도 아니게 된다. 돈을 딱히 더 버는 것은 아니라는 것이다. 그렇기 때문에 이런 방법으로 투자하는 것은 그냥 돈을 깔고 앉는 것이기 때문에 좋은 투자마인드라고 볼 순 없다.

(물론 앞서 했던 계산과는 다르게 실제로 최근 3년간 서울-수도권 아파트 가격은 급등세를 보여왔다. 그리고 그에 의해 시세차익을 보는 사람들이 많아져서 아파트로 재산을 불린 사람들이 많이 나왔다. 이는 1편에서도 서술했듯이 수요가 몰렸기 때문이다. 앞서 상승장이나 하락장이 없다는 가정하에 계산을 했지만, 실제는 그렇지 않은 것이다. 하지만 이것은 결과적으로 시기에 관련된 문제다. 상승하는 시기가 있으면 하락하는 시기도 있기 마련. 타이밍인 것이다. 집값은 기본적으로 떠받치는 매수 수요자가 있어야 상승이 가능한데, 언제까지고 무한히 오를 수는 없다. 왜냐하면 집은 그 자체로써 일을 하는 돈이 아니기 때문이다. )

 

 

2020년에 들어서 사람들에게 월세를 살고 남는 돈으로 주식에 투자하라고 하는 사람이 있다. 

동학 개미 운동의 지도자 '존 리'이다. 

 

http://monthly.chosun.com/client/news/viw.asp?ctcd=E&nNewsNumb=202102100031

동학개미운동 이끈 ‘존봉준’ 존리

 

글이 길기 때문에 일부를 요약하면 다음과 같다.

 

1. 자산의 80%가 부동산이라면 심각한 문제가 있다. 자산의 20~30%가 집에 들어가는 것이 적정한 수준이다.

2. 그만한 자산이 없다면 월세에 살면 된다. 그리고 남는 자산은 주식에 투자하라.

3. 월세는 버리는 돈이 아니다. 그 집에 살 권리를 얻는 것이다.

4. 미국 자산운용사들도 대부분 월세에 산다. 

5. 인플레 헤지? 부동산보다 주식의 수익률이 훨씬 높다. 20년 아파트 252%, 코스피 568%, 삼성전자 3354%

6. 자본주의의 기본 원리는 돈이 일하게 하는 것. 부동산은 '일하는 돈'이 아니다. 확장성이 없다.

7. 피터 린치의 부동산? 그건 거주의 개념에 방점을 찍은 것이다. 부자가 되려고 집을 사는 게 아니다.

 

전반적으로 현재 영끌해서 집을 사지 말고 차라리 그 돈으로 주식에다 투자하라고 말하는 것이다.

공감이 되는 부분도 있고, 아닌 부분도 있지만, 우선 돈을 집에 깔아 두지 말고 일하게 하라는 것에는 100% 공감한다. 

그는 현재 나타나는 집값이 천정부지로 오르는 패닉바잉 사태에 매우 우려하고 있다. 전 재산 2억에 대출해서 6억, 7억짜리 아파트를 구매하는 건 평생 집을 못 살 거라는 불안감에서 오는 것이라고 한다. 버블은 그때 생성된다고...

 

현재 나타나는 패닉 바잉 사태는 두 번 다시 집값이 돌아오지 못할까 봐 염려하는 마음 때문이 맞다.

이는 일생에 집을 반드시 마련해야 한다는 인식, 집은 돈을 불릴 수 있는 좋은 자산이라는 보통의 한국 사람들의 인식을 기조로 한다.

물론 집은 좋은 자산이 될 수도 있다. 하지만 당신이 지금 산 그 집이 당신의 자산이 아닐 수도 있다.

 

무슨 말이냐고?

 

 

| 자산 VS 부채

 

'부자아빠 가난한아빠'의 저자 로버트 기요사키는 자산과 부채를 다음과 같이 명명했다.

자산(Asset)은 내가 가지고 있는 동안 '내게 계속 돈을 가져다주는 것'이고

부채(Debt)는 내가 가지고 있는 동안 '내게서 돈을 계속 빼내가는 것'이다.

 

 

대부분의 사람들은 대출 거하게 끼우고 집을 사면 그것이 본인의 자산인 줄 착각한다.

하지만 그렇지 않다. 은행의 힘을 빌려 집을 샀으므로 매월 일정 금액의 원금, 이자를 갚아나가야 한다. 구매를 계약하는 순간 앞으로 지속적인 지출을 약속하게 되는 것이다. 또한 그 집을 유지하는데 필요한 관리비, 유지보수비용과 세금 등 추가적인 비용이 붙게 된다. 로버트 기요사키에 따르면 이것은 부채다. 계속해서 돈을 쏟아부어 유지를 시켜줘야 하는 것이다. 비슷한 예로 자동차나 스마트폰 등이 있다. 

 

이처럼 대부분 집을 사는 순간에 그것이 부채인지를 알지 못한다.

영끌해서 산 주택의 융자를 갚기 위해서 하루하루 출근하여 일을 하고 거기서 발생되는 근로소득을 고스란히 은행에다가 갖다 바치는 일생을 살게 된다. 계속해서 지출을 하는 것이다. 이것은 근본적으로 자산이 아니라 부채다. 

 

집값이 오르면 그 부채를 뛰어넘는 수익이 나오지 않냐고? 현재와 같은 집값 상승률은 매우 이례적인 수준이다. 또한 이렇게 집값이 오른다 하더라도 정작 팔 수 있는 사람이 얼마나 되지 않는다. 수익 실현하기 어렵다는 뜻이다. 상승장에서는 내 집값뿐만 아니라 남의 집값도 오르게 된다. 결국 도찐개찐 아닌가.. 내 집을 팔고 남의 집을 사봤자 변하는 게 없다. 어쨌든 은행 이자가 똑같이 매월 출금되는 사실은 변함이 없다. 집값이 올라 봤자 아예 다 팔지 않으면, 결국은 부채라는 거지.

수익 실현하고 월세로 가면 된다고? 자가로 지내다가 용기 있게 팔고 월세로 가는 사람은 몇 명이나 될까? 자가의 달콤함을 맛봤는데, 다시 월세 생활로 돌아간다고? 매도를 하기 전에 집값이 더 오를 가능성을 생각하게 될 텐데 그러한 생각을 뿌리치고 팔 수 있을까 과연..

이러다가 보합세가 시작되면 매도 차익으로 인한 부채 상쇄는 더더욱 기대하기 어려워진다. 

 

물론 집을 부채가 아니라 자산으로 구매하는 것도 가능하다. 

그것은 집을 투자 수단으로 여러 채 구매하는 것이다. 앞서 월세를 살면서 남의 집을 매매하는 것이 이 경우다. 이 경우엔 집값이 오를 경우, 여러 채를 선택적으로 매도해서 수익을 실현하면 된다. 어차피 내가 사는 집이 아니라서 이주에 대한 걱정도 없다. 아니면, 월세를 놓아줄 수도 있다. 이 경우 건물을 유지 관리하는 데 드는 비용보다 월세로 인한 수익이 많을 것이므로 이 경우에는 확실하게 주택 구입은 부채가 아닌 자산에 해당한다고 볼 수 있다. 

 

 

어쨌든 집은 구매 방법에 따라 부채가 될 수도 있고, 자산이 될 수도 있다.

이왕이면 자산으로 구매하는 방안을 채택하는 게 미래의 당신을 위해서 더 좋지 않을까? 

사람은 언제까지고 일을 할 수 없다. 돈이 계속 굴러들어 올 수 있도록 "자산"을 구매하는 게 반드시 필요하다.

 

 

 

만약 자산으로써 집을 구매할 방안이 떠오르지 않는다면 존리의 말처럼 목돈을 주식에 투자하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 사실 나도 주택보다는 주식을 재테크 수단으로 삼는 것이 훨씬 바람직하다고 생각한다. 시세가 어떻고 간에 원론적으로 본다면 집은 일을 하지 않는다. 존리가 집은 일하는 돈이 아니라는 말에 전면적으로 동의하는 바다.

집은 새로운 가치를 창출하지 않는다. 그냥 그 자리에 있다. 거주자만 변할 뿐이고, 집은 그 자리에 계속 있으며 일을 하지는 않는다. 하지만 주식은? 주식은 그 자체로 일을 한다. 주식은 회사의 주권을 사는 것과 같은데, 주식에는 회사 브랜드 밸류도 포함되어 있고, 회사 부지(부동산)도 있고, 직원들의 노동력과 회사의 기술력과 자본금도 포함되어 있다. "직원들의 노동력", "회사의 기술력" 이라는 단어들에서 Feel이 오지 않는가? 주식은 들고만 있어도 그들의 노동력에 의한 과실을 내가 챙길 수 있는 것이다. 자산의 측면에서 합격이다. 이런 의미에서 주식은 월세 레버리지 투자의 훌륭한 대체재가 될 수 있다. 본인 역시도 월세 + 남은 목돈으로 주식 투자하는 것을 적극적으로 권장하는 바이다.

 

...

 

아! 오해는 안 하셨으면 좋겠다. 주택을 투자가 아닌 심리적인 안정을 위해서 구매하는 분들은 절대 말리지 않는다. 오히려 그것은 좋은 선택이니까. 자금이 넉넉해서 주택 구입하는데 돈을 쓰고도 충분히 자금이 많이 남는다면 주택을 구입하셔도 무방하다. 남은 돈은 투자금으로 굴릴 수 있으니까. 다만, 내가 말하고자 하는 대상은 지금 집을 사지 못해서 어떻게든 영끌을 해서 (가령 본인 재산은 1억인데 대출 엄청 땡겨서 5억 집을 산다던가) 본인의 순자산 금액을 훌쩍 뛰어넘는 돈을 지불하고 집을 사려는 사람들이다. 이런 분들은 본인의 전 재산을 집에 때려 박았기 때문에 앞으로 적극적인 재산 증식의 기회를 얻지 못하게 된다. 말 그대로 자산이 아닌 부채에 모든 돈을 쏟아부었기 때문이다. 상승장이 오면 그래도 시세차익 얻을 수 있지 않냐고? 아니 그러니까 상승장이 와서 시세가 올라도 어차피 그 집 팔아봐야 다른 집 못 산다. 상승장 왔을 때 그 집 팔고 다운그레이드 해서 더 안 좋은 집으로 들어가서 살 수 있을 것 같은가? 월세로 돌아가는 것도 상당히 어렵다. 계속 말하고 있지 않는가.

 

 

돈은 깔고 앉는 것이 아니라, 흘려보내야 커진다.

 

| 괜히 종잣돈이 중요하다고 하는 게 아니여~

 

이야기가 조금 셌는데 결국 월세도 괜찮다고 하는 이유는, 아니 월세를 추천하는 이유는 

월세를 선택했을 때 남는 여유자금으로 그 밖의 투자를 할 수 있기 때문이다. 

 

첫 번째 예로 남는 돈으로 갭 투자를 하는 것을 들었고,

두 번째 예로 주식 투자를 틀었다. 

 

이처럼 월세를 하면서 남아있는 목돈을 잘 활용하여 투자수익을 올린다면, 현재 지불해야 할 월세를 벌고도 남는다는 것이다. 또한 월세는 그 집에 사는 권리를 얻는 것이다. 결코 아까운 돈이라 생각해서는 안 된다.

 

부자가 되려면 보통 사람들이 보는 관점과는 다르게 생각해야 한다. 고정 지출을 아까워하지 말고 목돈을 아낄 수 있는 장점을 잘 살려보자. 목돈을 운용할 선택권을 가진다는 건 생각보다 어마어마한 장점이다. 앞서 봤듯이 목돈은 또 다른 목돈을 끌어오며, 이것은 레버리지를 일으켜 투자수익을 증대시킬 수도 있는 것이다.

 

본인의 재정상태를 면밀히 파악하고, 너무 과도한 비중으로 돈을 깔고 앉고 있지 않는지 스스로 점검해보자. 

 

부자가 되려면 돈을 계속 움직여야 한다.